서울시는 지구단위계획 용적률 체계를 개편한다고 4월 19일(금) 밝혔다. 용적률 개편에 대한 상세내용과 파급효과에 대해 살펴보고자 한다.
1. 지구단위계획구역이란
지구단위계획구역은 서울의 개발된 시가화(녹지지역 제외) 면적의 35%에 달하고 있다. 이 구역은 건축물 밀도를 관리하고 기반시설을 확충하기 위한 수단으로 활용된다.
2. 지구단위계획구역의 용적률 현행 체계
지구단위계획구역에서는 준주거·상업지역 기준 용적률을 조례에서 정한 용적률 대비 100~300%p 낮게 설정한 후, 공개공지, 건축한계선, 공동개발 등 기존 인센티브 항목 이행 여부에 따라 허용용적률 인센티브를 제공하는 구조로 운영해 왔다.
용적률 인센티브 항목은 건축선, 지역 용도 등 지역 여건과 관계없이 일률적으로 적용되었다. 공개공지 조성에 따른 상한용적률 적용은 준공업지역 등 특정 대상지만 허용되었다.
기존의 허용용적률 체계로는 인센티브 이행이 용이한 항목을 취사 선택을 할 수 있기 때문에, 지구단위계획구역별 도시계획 목적 달성을 위한 유도방안으로써는 한계가 있다는 점이 문제점이었다.
<용적률 현행 기준>
| 구분 | 용적률 (기준 / 허용 / 상한) |
| 제1종일반 | 150% / 150% / 300% |
| 제2종일반 | 200% / 200% / 400% |
| 제3종일반 | 250% / 250% / 500% |
| 준주거 | 300% / 400% / 800% |
| 일반상업 | 500~600% / 800% / 1,600% |
| 중심상업 | 600~700% / 1,000% / 2,000% |
| 근린상업 | 400~500% / 600% / 1,200% |
*허용용적률 : 기준용적률에 인센티브로 제공되는 용적률을 합산한 값
3. 용적률 체계 변경사항
1) 용적률 인센티브 대상 확대
그동안 준공업지역 등 특정 대상지만 허용되던 공개공지 조성에 따른 상한용적률 적용이 전 지구단위계획구역으로 확대된다. 공개공지 외 지능형 건축물, 특별건축구역 등도 대상에 추가 된다.
서울 시내 전체 지구단위계획구역에서 공개공지를 조성하면 조례 용적률(시행령 용적률 최대한도, 허용용적률)의 120%까지 용적률 인센티브를 받을 수 있다.
2) 허용용적률은 조례용적률 대비 최대 110% 인센티브 제공
기존의 기준용적률은 조례용적률 대비 100~300% 낮게 설정해 두고, 인센티브 항목의 이행여부에 따라 허용용적률 인센티브를 제공했었다. 이제는 기준용적률을 낮게 설정해 두는 하향이 사라지고, 기준용적률과 조례용적률을 동일하게 적용한다.
일반적 항목은 기준용적률 범위가 적용되고, 서울시 정책 방향에 부합하는 미래도시정책·공공성 항목 도입시 최대 110%까지 상향된 인센티브가 제공되는 방식으로 변경된다.
<용적률 기준 변경>
| 구분 | 용적률 (기준 / 허용 / 상한) |
| 제1종일반 | 150% / 165% / 300% |
| 제2종일반 | 200% / 220% / 400% |
| 제3종일반 | 250% / 275% / 500% |
| 준주거 | 400% / 440% / 800% |
| 일반상업 | 800% / 880% / 1,600% |
| 중심상업 | 1,000% / 1,100% / 2,000% |
| 근린상업 | 600% / 660% / 1,200% |
*허용용적률 : 기준용적률에 인센티브로 제공되는 용적률을 합산한 값
3) 용적률 운영체계의 단순화 및 통합화
허용용적률 인센티브 항목을 미래 도시공간 수요와 공공성 중심으로 재편하였다.
- 스마트도시, 탄소중립, 디자인혁신, 녹지생태도시, 지역맞춤형
그리고 용적률 산정기준(용도지역 변경시점)을 2000년으로 단순화하였다.
4. 파급효과
용도지역 상향 없이도 고밀도 개발이 가능해져 사업성이 개선되고 지역 정비 사업이 활성화 될 것으로 기대된다. 용도지역 기준시점 조정에 따라 용적률이 상향되는 상업지역이 대부분 강북, 강서지역에 위치하고 있어, 강남북 균형 발전에도 영향을 미칠 것으로 보인다.
민간개발이 활성화 되면 서울시가 추진하고 있는 권역별 도심 대개조에도 긍정적인 영향이 가지 않을까 기대가 된다.
서울시 지구단위계획의 용적률 체계가 어떻게 변하는지, 그에 따른 파급효과도 살펴보았다. 앞으로도 도시계획적 관점의 다양한 이슈들을 가지고 오려고 한다.